今天小編分享的财經經驗：聊一聊最近的房地產，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：太陽照常升起 （ID：The_sun_also_rise），作者：慕峰
廣州、蘇州這些重要的一二線城市，已經開始解除限購。" 永遠漲 " 的京滬還在猶豫。分析師們最近又開始關注房價，著名分析師提出：" 二手房市場價格修正已接近完成 "。不知道這個判斷是怎麼得出來的。要知道，中國大陸的房地產市場差異化極大，當我們在讨論房價問題的時候，一定要先搞清楚，到底是在讨論哪裡的房價。
眾所周知，過去十幾年，中國大陸一線城市房價的上漲，從需求方面看，有幾個主要因素：
一是京滬深在互聯網、泛金融、外貿等領網域出現了一系列高薪就業機會，背後是全球化深入和信息技術擴散所致。無論是中資企業海外上市，還是海外資本追捧中國大陸資產，都導致美元資本流入，外來貨币增量流向幾個方面：1. 企業融資後用于大規模市場補貼；2. 高管、員工獲得高薪收入；3. 泛金融中介賺取大量并購、上市服務費用。
二是高薪收入、教育資源和醫療資源集中在一線和少數二線巨型城市，導致人口快速集中，人口快速集中又產生服務業需求，導致人口進一步集中。上述集中導致住宅需求爆發，房地產及相關行業收入大幅提升，與前述行業一同構成主要購買力。
三是過快的人口集中和教育資源的不均衡，導致學區房需求爆發，繼續推高部分區網域房價。
四是随着一線房價的快速提升，部分年輕人口轉向二線發展，加之二線及以下棚改政策的實施，二線住宅需求爆發，二線房價快速上升。在房價 " 永遠漲 " 的預期下，六個錢包入場，房價上升趨勢加速外溢。
其他的不讨論，我們就講，上述幾個構成過去十年房產購買需求的因素，現存多少呢？靠資本補貼出來的高薪產業，它能供養的高薪人群不會是多數，在自身周期和技術轉換期來臨後，大量裁員是一定的，技術革命與金融資本的結合，會出現颠覆性創新，會出現泡沫，但相關領網域的泡沫破滅也是一定的。泛金融領網域，一方面是與美元資本、境内外并購和上市相關，另一方面是與房地產行業自身相關，當然還有二級市場一部分，但如今是怎樣的情況呢？
因此，從需求側看，當前的一二線房價，哪些行業、哪些就業還能夠支撐呢？
其實，很多人在房產上賺了錢，只不過，可能是從 3 萬 / 平買入，最高到 10 萬 / 平，又跌到了 7 萬 / 平。這要放在 A 股，也是浮赢賬戶。但也有一些，是在高點買入，跌到了低點，這是真浮虧。還有一些，是算細賬，由于租金下跌或者出租不暢，房價自身又在下跌，急于出手 。再有一些，就是還貸困難，主動去杠杆，或者進入法拍流程了。
這個世界，沒有買賣，就沒有傷害。在縮量的市場，任何一個成交價，都構成邊際定價，直接成為市場價。現在住宅市場的賣家，應該感激，即便你大幅調低售價，仍然有很多老百姓買不起，否則你會像看 A 股那樣，發現自己的房價每天都在持續下跌，沒有盡頭。因為抄底 A 股相比抄底一二線房產來說，部門價格要少多了。
打開限購，是想釋放投資需求。然而，現在會有投資需求嗎？如果還認為現在有投資需求，那就是不認可過去一段時間的漲幅是非理性繁榮。如果認可過去一段時間存在非理性繁榮，那也就不可能認為現在已經出現投資機會了。當然，打開限購，本身沒什麼問題，問題是不要有過多期待。
有些人期待政策一步到位，認為房價就可能止跌或反彈。事實上，在沒有需求的時候，零利率、負利率也是沒用的。
為什麼我們這麼不關心需求呢？需求是什麼？需求就是消費能力，就是老百姓有錢沒錢。在需要大力依靠内需發展經濟的時候，老百姓消費能力不足，怎麼可能會恢復投資信心呢？
無論是基于投資假設，還是基于實際居住假設，我們問過那些真正可能去投資或者可能需要實際居住的人群嗎？作者身邊沒有一個還能投資得起一二線房產的人還準備繼續投資一二線房產，這句話是不是已經成 " 皇帝的新衣 " 了呢？那實際居住需求，分析師和宏觀研究者們，你們真的脫離群眾到如此地步了嗎？如果實在講不了實話，可不可以不講話？
現在的年輕人都認為房租價格在下跌、自己工作并不穩定，沒有必要買房讓自己陷入長期債務負擔；掌管六個錢包的父母們，也逐漸回歸冷靜，在兒女 985 畢業都就業困難的前提下，他們會怎麼分配自己的養老錢呢？
實際上，在住宅市場價格與住房消費能力大幅悖離的前提下，保障房反而有穩定市場價格的作用。因為，短期看，沒有市場買賣就沒有市場傷害。所以，認為二手房市場價格修正已經接近完成的分析師們，也一定會支持盡快推出規模化的保障房吧。
