今天小編分享的财經經驗：郭敬明筆下的「時尚中心」，迎來第三代掌門人，歡迎閱讀。
作者 | 王晗玉
編輯 | 鄭懷舟
" 在那些衣着光鮮的時尚分子和派對動物眼中，恒隆一定是上海的中心。當她們穿着 10cm 的細高跟鞋咔嗒咔嗒地踩過恒隆光潔如新的大理石地面時，她們一定是覺得自己踩在整座上海之上。無論她們剛剛刷卡買下的那件小山羊皮外套是否相當于她們整整一個月的薪水。"
在郭敬明的都市小說《小時代》中，上海恒隆廣場是 " 用價格過濾人群 " 的地方，也是書中最時尚且最有錢的幾個人物鍾愛的購物場所。
對于當年很多正值 15、6 歲的 90 後一代，《小時代》或許算得上是 " 時尚啟蒙 "。書中動辄提到的那些法語、意大利語大牌名稱，幾乎充當了眾多 90 後讀者對 " 奢侈品 " 這個概念的初代科普。
而這些連發音都很難讀準的奢侈品牌，都是上海恒隆廣場常年的租戶。
位于上海南京西路的恒隆廣場 攝圖：36 氪
《小時代》中的這座商場坐落在上海南京西路和陝西北路交叉路口，周圍匯聚着中信泰富廣場、錦滄文華廣場、上海展覽中心、波特曼麗嘉酒店等标杆性物業。
彼時恒隆地產拿下該地塊就是帶着 " 成片開發 " 的理念，決心将南京西路打造成上海未來的 " 黃金一英裡 "。2001 年，恒隆廣場開門營業，在上海國金中心（IFC）、前灘太古裡等星光閃閃的後來者還未落地之前，這裡成為全上海一線奢牌門店密度最高的場所。
時至今日，恒隆廣場仍是上海銷售額最高的幾座商場之一。根據聯商網統計的 2023 年數據，上海恒隆廣場去年實現銷售額 171 億元，在上海地區僅次于上海環球港（該統計未計入上海國金中心、前灘太古裡數據）。
而帶領恒隆集團在 1992 年 12 月進軍上海，由此開始進入内地的董事長陳啟宗，選擇在今日（4 月 26 日）正式退休。
4 月 26 日，恒隆集團及恒隆地產舉行股東周年大會，陳啟宗在本屆大會上卸任董事長一職，其子陳文博将在此後正式接管恒隆集團。
恒隆的 "41 歲定律 "
在今年 1 月 30 日召開的 2023 年全年業績公布新聞發布會上，恒隆宣布了上述人事接替的決定。當被問及确定接班人的過程中是否還曾考慮其他候選人時，陳啟宗表示在 2014 年之前，其也思考過是不是一定要由陳家人接班。
" 不過，當時我們已經觀察文博 4 年了，董事會的成員和我自己，都覺得他有接班的可能性。前期我們也是沒有一個定論的，直到 2014 年期間，我們才比較有把握。所以文博直到 2016 年才進入董事會。"
陳文博現年 41 歲，畢業後曾先後在美國紐約的亞洲事務相關非營利組織、畢馬威及匯豐銀行工作，也曾專門在北京大學進行普通話方面的訓練。
2010 年，陳文博在當時工作的上海就地加入恒隆，2012 年調往香港總部，2016 年晉升為執行董事并加入董事會，2020 年成為恒隆副董事長。
而回顧恒隆近 64 年的發展歷程，也可發現，掌門人 41 歲接班幾乎成了恒隆的 " 定律 "。
早前恒隆創始人、陳啟宗的父親陳曾熙在 35 歲那一年創立了其第一家公司大隆建築置業有限公司。後在 1960 年 9 月 13 日創立恒隆，當時陳曾熙剛滿 41 歲不久。
1986 年，陳曾熙逝世，其弟陳曾焘接手恒隆領導權。至 1991 年陳啟宗重新從叔父手中接過董事長一職時，他也剛好 41 歲。
來到當下，第三代陳文博也在 41 歲這一年接過恒隆董事長的職位，而他目前面臨的是又一場持續時間仍不确定的行業周期。
眼下，三年疫情加劇了去全球化論調，幾輪去杠杆操作同時讓内地房地產集體進入結構性調整，低迷情緒仍在市場中彌漫。
陳啟宗在業績發布會上坦言：世界一直在改變，過去幾年變化特别快，而且變化的方向并不是令人鼓舞的。所以我曾經跟大家講，現在是 " 保命保本 " 的時候，而非尋求大發展的時候。
因此陳文博上任後，也将把恒隆的既定策略貫徹下去。他提到公司多年的方針是在中國内地發展最高端的商業項目，這是一個清晰穩定的方向，未來幾年，恒隆不會發生策略上的大變化，而保守一點是相對好的做法。
同時，可持續發展或将成為陳文博接任後重點關注的另一項工作。
陳啟宗說過，" 文博從小就具備企業家精神 "，" 特别熱衷于可持續發展的議題 "。目前，陳文博兼任恒隆地產可持續發展督導委員會主席，恒隆也在近幾年頻繁參與可持續發展項目。
不久前，恒隆剛宣布成為中國内地及香港首家加入 SteelZero 倡議的地產公司，該倡議旨在通過需求側推動整個鋼鐵價值鏈向淨零碳鋼轉型。而在 2022 年，恒隆已與商場大租戶 LVMH 集團達成可持續發展合作。
" 爆炸性增長 " 的受益者
最新業績顯示，截至 2023 年 12 月 31 日止年度，恒隆地產物業租賃收入上升 2.84% 至 103.16 億港元。其中，内地物業租賃收入錄得 69.67 億港元，已占到整體租賃收入的約 67.5%。
毫無疑問，内地業務已經成為恒隆集團的營收主力，而且未來這一占比仍将提升。這解釋了陳啟宗為何在以往數年中付出大量篇幅分析内地經濟——" 那是爆炸性增長的時期，我們受益匪淺。"
陳啟宗在 1991 年出任恒隆董事長時，公司業務幾乎全集中在香港。他接任後，除了處理一些必要的高層人事變動之外，首要的就是研究内地經濟。後來恒隆也很快在 1992 年 12 月進軍上海。
而在其後約 20 年的時間裡，中國是世界各地資金的投資熱點。產生這種情緒的基礎是實實在在的經濟增長，彼時内地經濟增速按年統計經常達到兩位數。如 1992-1995 年、2003-2007 年階段，我國 GDP 同比增速都曾超過 10%。那一時期布局内地的港資企業同樣也受益于這一趨勢。
恒隆在内地的業務策略是在主要城市的黃金地段發展優質物業。通俗一點，或可理解為将 " 高端 " 貫徹到底。
上海恒隆廣場内奢侈品牌門店集中 攝圖：36 氪
目前，恒隆集團在上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州 9 座内地城市共有 11 個項目。
根據恒隆行政總裁盧韋柏的說法，在内地市場，2024 年應該會是恒隆歷史上最忙碌的一年，" 我們有很多土地儲備在興建物業，包括杭州、無錫和昆明的項目。"
基于這些在建工程，恒隆今年資本性開支或達 60 億港元。因此管理層表示除已計劃的開支，恒隆不會随便增加其他支出。
另一方面，截至 2023 年底，恒隆集團的淨負債比率約為 28.6%，恒隆地產約為 31.9%。作為一家以租金收益為主的地產公司，這一杠杆水平較為健康。
但論及對後市的展望，陳啟宗在 2023 年業績發布會上坦言，未來幾年外圍環境仍比較困難。恒隆在财務管理、風險管理等管治工作都已經上軌道，沒有太多需要擔心的地方，要注意的點是不要做大的資本支出，" 這個錯誤可能是致命的 "。
談及退休以後的生活，其表示除擔任公司榮譽董事長外，将不在恒隆擔任任何行政職務。但會在恒隆總部保留一間較小的辦公室，以便促進董事會認為對公司有利的多項社會事務。
回看陳啟宗在恒隆的職業歷程，自 1991 年擔任董事長起，他定期親自撰寫《致股東函》的習慣已經堅持了 33 年。至最新與恒隆集團 2023 年年報同期披露的這一封，陳啟宗共完成了 144 封《致股東函》。
其也表示曾幾次偶遇過定期閱讀《致股東函》的讀者，并收到了他們的鼓勵。但在第 144 封信中，陳啟宗明确表示這将是最後一封《致股東函》。
在地產企業家屆，陳啟宗一向以心直口快、敢潑冷水著稱。他在過往的上百封《致股東函》中，以極大的誠意分享了對香港經濟、内地和全球經濟的看法。對于當下的房地產熊市，他概括為 " 此熊非彼熊 "，意為本次是結構性變化而不是周期性問題，不能按照以往一般方法處理，要特别小心，不能過早入市。
不過他也認為，這是别人的熊市，不是恒隆的熊市。陳啟宗這樣分析下一代面對的情形：他們現時身處的形勢跟本人 33 年前相比截然不同。事實上，情況恰恰相反。如今，公司在所有關鍵範疇都狀态良好。然而，外部環境卻每況愈下。
今天，一代領導者退任，但熊市的挑戰和機遇遠未結束。這些将留給恒隆和它的下一代領導者破題、把握和傳承。
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