今天小編分享的财經經驗：武漢新房成交坐“過山車”，“降價跑量”成常态，有樓盤最高跌價達5成，歡迎閱讀。
5 月舉行的第 40 屆武漢春季房地產交易會，無疑給武漢樓市點了一把火。就在 5 月 31 日，武漢房交會組委會宣布，為滿足廣大購房群眾和開發企業的需求，本屆房交會将延長 15 天至 6 月 15 日結束。
從 " 金三 " 的成交量大增，到 " 銀四 " 的大幅下跌，再到 " 紅五月 " 的強勢反彈，近幾月的武漢樓市可謂跌宕起伏，似上演 " 過山車 "。
據武漢住房保障和房屋管理局數據，4 月份武漢新建住房網籤銷售套數 7487 套，環比 3 月的 14643 套大幅減少 48.87%；不過随着房交會的舉行，5 月新房成交出現強勢反彈。5 月武漢新建商品住房成交 14088 套，環比上漲 88.17%，已逼近 3 月份的成交量。
5 月中旬，《每日經濟新聞》記者實地走訪調查了武漢多個樓盤項目發現，當地樓市表現冷熱不均，有高端豪宅項目甚至 開盤 " 日光 "，而對于大多數剛需項目而言，打折銷售仍是普遍選擇，特别是部分出險房企的項目甚至基本處于了停滞狀态。
武漢城市建築 圖片來源：每經記者 陳利 攝
多盤 " 降價跑量 " 有項目最高跌價 5 成
通幾天的實地走訪調查，記者發現，雖然 5 月份武漢樓市成交量有所回反彈，但在硚口區、江岸區、洪山區等多個熱門板塊，不少樓盤項目的銷售策略仍然是 " 降價跑量 "。
龍湖攬境是龍湖在硚口區古田板塊打造的首個近百萬平方米大盤綜合體。記者于周六下午 3 點到達該項目，發現售樓部裡坐滿了正在咨詢的購房者。
" 周末到訪情況還不錯。" 項目置業顧問李成告訴記者，春節後項目整體成交情況相比去年有所上升，特别是 2-3 月情況最好，" 這兩個月已經有所下降了。"
據李成介紹，目前項目已是準成屋銷售，最快将于 6 月底交房。" 現在首套房利率只有 3.9%，還能免契稅，我們項目現在還有很多優惠措施。"
以一套建面 143 平方米的四房為例，原單價 16185 元 / 平方米、總價約 230 萬元，但只要馬上定房就可享受 98 折，三天内付清首付款還可享受 97 折及清盤優惠 97 折的優惠。此外，在限定時間裡還可享受三江航天專屬團購優惠 97 折扣，以及購買地下車位直接減 7 萬元。" 所有優惠算下來，這套房總價只要約 205.6 萬元，單價 14476 元，相當于打了 9 折還多，總體優惠了 24 萬元。"
武漢龍湖攬境售樓部的看房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝
在距離該項目約 3 公裡的華發•都荟天地銷售中心，雖然已是下午快 6 點了，但現場仍然坐滿了前來看房者。據公開資料，該項目地塊于 2020 年底被華發以底價 74.69 億元獲得，樓面地價 11164.42 元 / 平方米。根據出讓檔案要求，競得人須先行啟動規劃中學建設，且在挂牌成交後的 20 個月内完成建設并交付。另外，需配建 1 所 24 班小學、2 所幼兒園總班數不少于 18 班。
" 我們在售房源面積在 84-137 平方米，價格整體優惠後約 18500 元 / 平方米。" 項目置業顧問張瑤告訴記者，由于項目自身要配建小學和初中，對很多家庭都具有吸引力。" 雖然人氣沒有 2-3 月時高，但相比其他項目來說還是要好很多。"
據記者了解，該項目在 2022 年下半年曾一度降價出售，優惠後的均價不到 17000 元 / 平方米。在當地業内人士看來，" 這個價格可以說是在虧本賣了，就算是現在價格上漲了一些，但利潤還是很低。"
" 從我們項目近段時間到訪和成交情況來看，這個月環比應該是有所下降的。" 在某百強房企位于武漢洪山區白沙洲板塊項目時，該項目營銷負責人許策告訴記者，可能此前一個月能賣 20 多套，但這兩個月就只能賣到 10 來套。
記者來到該項目現場時正值周五下午，在記者采訪的一個多小時裡，該項目現場并未有客戶前來咨詢。
" 與周邊其他幾個項目相比，我們這幾個月的成交情況還算是比較好，部分項目由于公司資金問題爆雷的，銷售就已基本處于停滞狀态。" 不過許策也直言，項目現在的銷售價格肯定是打了折的。
據許策介紹，他所負責的項目屬于剛需產品，2021 年 10 月開盤時毛坯均價為 12500 元 / 平方米，但現在項目精裝房的均價是 13000 元 / 平方米。" 我們的精裝标準是 2000 元 / 平方米，現在價格就相當于打了 9 折。"
" 打折是整個區網域項目普遍存在的情況。" 許策向記者透露，周邊 3 公裡範圍内項目售價與去年底相比，基本打 8 折。
但在許策看來，這并不算多。" 三環外甚至稍微再遠的地方，個别項目原來（去年）的銷售價格在 9000-10000 元 / 平方米，但今年價格降到了 6000 甚至 5000 元 / 平方米，降幅最高能達到了 50%。主城區的一些項目雖然沒有直接對外輸出價格降了，但實際上網籤價格相比于備案價格也是有所下降的。"
線上房交會 給武漢樓市添了一把火
事實上，面對新房市場成交回落，武漢市相關部門也在為提振市場而努力。基于此，武漢從 5 月 1 日起舉辦第 40 屆武漢春季房地產交易會，為期一個月。
在房交會期間，武漢市相關部門給出了維修資金補貼、契稅補貼等多項購房利好政策。如在武漢市二環線外購買新建商品住房的，給予維修資金補貼，其中購買首套住房的全額補貼，購買第二套住房的補貼 50%；在武漢市新城區購買新建商品住房的，除維修資金補貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補貼，對購買第二套住房的再給予 50% 契稅補貼。
記者了解到，在房交會期間，包括武漢城建集團、保利發展、楚天地產等在内的房企紛紛推出了相應的優惠政策。如城建集團聯動旗下 34 個樓盤，活動期間前 1000 名成功認購者每套房源可獲補貼 5 萬元，認購已交付房源補貼一年物業費，還有價值 6 萬元的車位優惠券；保利庭瑞•閱江台在房交會期間可專享九八折、現場籤約九九折和按時籤約九八折三重優惠；保利•時光印象除了留漢人才可享專屬的九五折優惠外，還有到訪禮、特價房和車位券等一系列讓利舉措。
來源：安居客武漢
雖然在在房交會開幕的前三天，武漢市商品房住宅成交量分别僅為 98 套、112 套、87 套。但假期後成交量迅速反彈，在 5 月 7 日當天的網籤量達到了 766 套，5 月 30 日當天的網籤量甚至突破千套，達到 1010 套，也年内武漢新房日成交量首破千套。
整個 5 月份，武漢新建商品房成交 16148 套，其中新建商品住房成交 14088 套，環比上漲 88.17%，已逼近 3 月份的成交量（14643 套）。
據介紹，此次房交會線上展會于 5 月 1 日啟幕，截至 5 月 31 日，房交會線上平台累計浏覽量 71 萬次，累計用戶數 2.3 萬。線上累計成交 10838 套，網籤面積 127.8 萬平方米，金額 194.2 億元。
就在 5 月 31 日，武漢房交會組委會宣布，為滿足廣大購房群眾和開發企業的需求，進一步支持合理住房消費，第 40 屆武漢春季房地產交易會将延長 15 天，至 2023 年 6 月 15 日結束。
" 政策更多的是利好于二環以外的剛需項目。" 武漢當地一企業項目負責人告訴記者，對于二環以内的項目特别是高端項目利好作用很有限。
直播獲客 " 慘淡 " 多數樓盤依賴渠道銷售
值得注意的是，在今年 2、3 月武漢市場行情好轉時，有部分樓盤項目收回了此前的折扣點數。
克而瑞監測數據顯示，包括位于王家灣板塊的中鐵建花語汀瀾、丁字橋板塊的萬科新都會、天地雅園等超 15 個項目，在 3 月時曾收回至少 3 個點的優惠，但随之而來的則是周均到訪客流量的迅速下滑，最高下降幅度超過了 50%。" 前期低迷型城市當前漲價基礎不穩，一旦價格上行基本都會帶來成交量的回調。"
而當下略顯疲軟的市場環境和購房者濃厚的觀望情緒，也讓堅守在售樓部的開發商置業顧問和渠道經紀人，開始在不同平台尋找新的流量密碼。
記者在走訪位于武漢東西湖區某頭部房企項目時，項目展示中心除一位工作人員帶着前來面試的置業顧問熟悉環境外，并無其他訪客，中介渠道也因工作空閒，只安排了一位内場值班人員。
武漢某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝
該項目置業顧問劉文向記者介紹，他們獲客依賴中介分銷比較大。" 占比能達到 50% 左右吧，我們項目今年自己也開始在抖音直播賣房，但效果并不是很好。" 據其透露，剛開始直播時觀看的人也沒有，就喊項目上的人到直播間充當 " 水軍 " 評論、轉發。" 堅持了兩三個月了，這個月開始自然客流增多，每天都會有客戶留下電話，不過打過去很多都是裝修、家居公司的，希望後期交房能有合作。"
記者了解到，目前武漢已有多個樓盤項目通過直播方式賣房。" 我們是從集團層面就要求每個項目今年都要直播。" 在許策看來，直播主要還是增加項目的知名度，" 讓客戶知道有我們這個項目、在賣什麼產品，尤其是在當下公司因為資金問題沒有與渠道進行合作，獲客渠道只能靠項目自身想辦法的情況下。"
" 現在一場直播能有 100 人觀看就不錯了。" 吳石是某百強房企武漢區網域的相關負責人，他告訴記者，公司也是每個項目都在直播。" 相對于其他區網域項目直播觀看人數僅個位數情況來看，我們還算好的，有時能同時有 50 人以上在觀看。"
不過相對于自行開發獲客渠道，當前武漢絕大多數項目對分銷渠道的依賴性依然很高。" 尤其是一些本地央國企項目，如武漢城建、武漢城投的，70%-80% 甚至最高能達到 90% 以上銷售要依靠渠道。" 許策告訴記者，一般來說，傭金比例是 4-5 個點，但有的項目最高能有 6 個點。
豪宅不愁賣 有單價 6 萬元 + 項目開盤 " 日光 "
不過，與普通住宅市場下行的情況下，武漢高端市場卻是另一番情景。
5 月 24 日，武漢天地雲廷三期 T3/T4 号樓開盤，推出 117 套面積在 325-350 平方米的房源，開盤當日即宣告售罄。據了解，半年時間裡該項目備案價較前一期上漲了 19086 元 / 平方米，最高售價達 7.82 萬元 / 平方米，整體均價達 65868 元 / 平方米。這也是武漢首個備案均價突破 6 萬元 / 平方米的項目。
5 月中旬的一天下午 3 點左右，記者在位于武漢二七濱江板塊的新希望 D10 項目現場看到，售樓部裡坐滿了正在咨詢的購房者，還不時有新的人群進入。據項目置業顧問介紹，項目 P1P3 地塊最後 1 棟住宅在近期推出，156 套房源全是建面約 210 平方米的套四戶型，相較于 2022 年 10 月初開盤時的備案均價 46100 元 / 平方米，新推樓棟價格每平方米有超過 3000 元的上漲。
新希望 D10 項目售樓部的看房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝
" 今年我們明顯感覺到，二三月份不管是豪宅還是剛需整體市場是回暖的，到 3 月底、4 月初，市場就慢慢開始往下落了，但今年武漢豪宅市場比較穩定，沒有大起大落。" 一民營房企武漢區網域營銷負責人王芝告訴記者，她們公司在二七濱江板塊開發的項目套均 800 萬元以上，但今年以來在沒有新開盤的情況下，月均成交量能維持在 20 套左右。
" 據我了解，區網域板塊内每個項目成交情況都還不錯，每個項目在同一時期推出的產品面積段都有一定的差異性，能及時補足市場所缺，給不同客戶群體不同的選擇。"
武漢當地機構大家顧問統計顯示，今年 1-4 月，武漢單價 4 萬元以上住宅產品在僅有 434 套新增供應的情況下，累計成交 637 套，成交量占到去年全年的 49%，供求比僅 0.57。而截至到 5 月 22 日，武漢單價 4 萬元 + 豪宅成交備案數量已達到 2022 年整年的約 67%。
值得注意的是，被稱為武漢豪宅 " 七朵金花 "（長江中心、華潤瑞府、中信泰富濱江金融城、武漢沙湖中心、保利天君、復星外灘中心、新希望 D10 天元）項目的備案均超過 70 套。如長江中心項目備案 166 套房源，其中一套位于項目 R5 号樓 60 層的 406.5 平方米房源，備案單價 52066 元 / 平方米，備案總價超 2000 萬元，這也是自 2018 年以來武漢第 15 套備案總價超 2000 萬元的非别墅住宅。
建設中的武漢長江中心項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝
除了新房，武漢豪宅二手房亦表現的可圈可點。數據顯示，今年 1-4 月，武漢全市單價 4 萬元以上二手房累計成交 393 套，占了去年全年成交量的 56%，創下 2019 年以來的歷史新高，千萬級豪宅最高成交價達到了 7.2 萬元 / 平方米。
" 我們去年入市的時候市場情況不是很好，價格定得也不高，今年我們不會一味要求去化，主要目标就是做溢價。" 王芝說。
二手房價同比 "14 連降 " 學區房也抗不住
值得一提的是，雖然武漢豪宅二手房市場價格有所上漲，但整體來看，降價仍是武漢二手房市場的主流。
據貝殼指數，4 月份武漢二手房平均房價為 16286 元 / 平立米，環比上月下降 0.9%，同比去年下降 5.8%，挂牌價和貝殼指數呈現出同步下降趨勢。
" 每年 3、4 月都是學區房的成交高峰，但之後成交情況就會慢下來，這兩個月我們已經明顯感覺到了來看二手房的人少了很多。" 武漢江岸區一門店經紀人鄧瑤告訴記者，這個月因為有房交會的政策，成交量會好一點，但跟 3 月比還是有一定差距。
武漢房地產經紀行業協會統計數據顯示：3 月武漢二手房成交 12786 套，環比上漲約 70%，同比漲幅高達約 110%；4 月成交 12405 套，成交量同比增加約 95%，占到武漢市住宅交易總量的 58.49%。這是武漢連續兩個月二手房成交破萬套，并反超新房。
近一年武漢二手房挂牌均價走勢 數據來源：房天下研究院
但從與銷量相對的庫存來看，今年武漢的二手房挂牌量已接近 18 萬套，與新房不相上下，并有不斷增長的趨勢。這也導致二手房價格不斷下調。
以江岸區标杆學區房旭秀星匯君泊為例，其對應的學校為武漢市實驗博雅小學，目前在售的一套 90 平方米小套三房源，2022 年 10 月挂牌，業主已先後降價 8 次，目前售價 188 萬元，挂牌單價 20997 元 / 平方米。而記者查詢獲悉，這套房源初挂盤價為 229 萬元，降價已超過了 40 萬元。而同小區挂牌的 70 套房源，從挂牌至今價格也有不同程度的下調。
同屬于江岸區的融科天城，業主也普遍下調了二手房出售價格。如近期融科天城四期成交了一套建面 141.86 平方米房源，同樣是在 2022 年 10 月挂牌，在經歷 231 天 5 次調價後，該房源最終以 505 萬元的價格成交，相比業主 598 萬元的預期價格下降 93 萬元。
據國家統計局數據，4 月份武漢二手房住宅價格同比下跌 3.5%，相比上月下跌幅度有所收窄，但這已是武漢二手房價格連續 14 個月同比下跌，說明武漢二手房市場仍在下探。
另據據房天下研究院監測，5 月武漢二手房挂牌均價為 16891 元 / 平方米，環比上漲 1.99%，同比則下跌 5.30%。
來源：武漢市教育局官網
不過，值得一提的是，就在 5 月 31 日，武漢市教育局公布了 2023 年武漢市各區義務教育公辦學校入學劃片，或許會在一定程度上激活武漢的學區房市場。
如在武漢光谷片區，随着部分新樓盤陸續交付入住，一些小學在服務範圍不變的情況下新增了服務小區。如光谷第六小學新增旭輝千山凌雲二期小區，光谷第八小學新增華潤昆侖御小區，光谷第十四小學新增美的雲築小區，光谷第十六小學新增中城龍湖森林小區，光谷第十七小學新增南山府、南山天樾、民發 · 盛特區小區，光谷第十八小學新增光谷正榮府、新希望錦粼九裡小區，光谷第二十六小學新增武漢玺院小區等。
（應受訪者要求，文中李成、張瑤、許策、劉文、吳石、王芝、鄧瑤均為化名）
記者 |陳利
編輯|段煉 魏文藝 蓋源源
校對 |程鵬
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