今天小編分享的科技經驗：北京碼農神盤失靈，歡迎閱讀。
曾經被周邊互聯網大廠碼農撐起來的北京回龍觀片區，房價在連漲數年後戛然而止，而周邊不斷開出的低價新盤更是給它潑下一盆冷水。然而，面對一降再降的價格、不斷上升的挂牌量，也有一些賣房者堅持不降價，決定守住原本的成交底線，捍衛自己的資產價值。
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
7 月初的北京，酷暑難耐，氣溫直逼 40 度。在碼農聚集眾多的回龍觀住宅區，一些房東的内心像室外的炎熱天氣般焦灼。
2023 年 5 月以來，回龍觀的許多房東們發現，支撐回龍觀區網域的 3 大碼農盤——金網域華府、國風美唐、公園悅府，開始出成屋價下跌行情。
"4 月份之前市場整體還平穩，但等到 5 月份賣房時，房價開始以一周 10 萬元的程度下滑。" 瞬息萬變的市場下，不少業主開始以低于心理預期的價格，快速轉手出售。
2022 年，因為距離百度、新浪、網易、滴滴、騰訊北京總部等互聯網公司雲集的中關村軟體園只有數公裡，三大碼農盤還曾以均價 8 萬一平米的成交價，漲到了回龍觀區網域房價新高。
▲（北京回龍觀居住區。圖源 / 視覺中國）
僅僅過了一年左右的時間，這些碼農盤房價一路飙升的态勢，開始急轉直下，不少樓盤成交價甚至回落到 3 年前水平。
" 以金網域華府二期為例，2020 年初的房價約 6.6 萬，2022 年最高漲到了 8.6 萬，現在的成交價又回落到 7.5 萬左右的水平了。" 本地一位中介表示。
5 月開始降溫
趕在 4 月的最後一天，劉萌把自己回龍觀的老房子，挂在了北京兩大中介信息平台。按照她的最初計劃，趕在明年孩子上小學之前，一定要把房子賣出去，置換一個學區更好的房源。
留給她的賣房時間，還有整整 1 年。在劉萌看來，1 年足夠實現換房計劃了。但讓她沒想到的是，房子挂出去兩個月以來，中介沒有帶來一個客戶。
最初，這并沒有引起她的警覺。直到端午節假期，劉萌自身的一次看房經歷，才讓她意識到形勢大不一樣了，" 五一假期看房的時候，還覺得市場沒有網上說的那麼冷。但這次端午節再去看房，真的震驚了，看過的房普遍都在降價。"
最近一段時間，劉萌時不時就能在中介朋友圈裡，刷到低于市場價 30 萬、低于市場價 50 萬、甚至低于市場價 100 萬的房源信息。之後，她默默調低了自己的挂牌價格，開始主動在多個社交平台發布房源消息。
越來越多的挂牌量，正在讓房東賣房的緊迫感進一步加重。多位中介表示，目前，北京二手房 " 挂牌量 + 内部房源 "，總量已從 3 月份的 12 萬套升到了近 15 萬套。
在回龍觀區網域工作多年的經紀人張濤告訴「市界」，不少成交房子的價格已經降到 2020 年底的價格，相當于跌了 5% 到 10%。
張濤列舉了其中的一項成交數據，" 國風美唐 2 期的兩居室戶型，2 月份還能賣到 550 萬，但這個月的成交價降到了 500 萬左右。"
▲（圖源 / 視覺中國）
急轉直下的降價形勢，也讓從事回龍觀經紀人工作 8 年的經紀人趙星，感到形勢大有變化。
" 業主們的心态崩不住，其實是從今年 5 月份開始的 "。趙星發現，這些最終 " 割肉 " 離場的業主們，大都有一個共同點——急于 " 先買後賣 "。
" 大多數業主們已經訂好了要換的房。自己的房子如果沒有賣出去，就要承擔 20% 總房價的違約成本，只能大幅降價急售。"
而在過往，北京市場的改善買家們，普遍流行這樣一個換房操作—— " 先買後賣 "。背後的好處在于，房價不斷上漲的環境下，他們通過 " 早買房 " 和 " 晚賣房 "，可以最大程度獲取漲價利差。
但在今年的市場行情中，" 先買後賣 " 的業主們，被卡在了中間的交易鏈條：一條腿已經邁進了 " 買房 " 的車，另一條腿卻在價格越來越卷的賣方市場裡卡住了。
" 二三月份小陽春的形勢，給了很多業主幻覺。許多人覺得房價會迅速漲上去，還是先買再賣吧，沒想到 5 月形勢急轉直下，買了房的業主要想不違約，只能趕緊降價出貨。" 趙星說道。
新房神盤成為 " 新歡 "
回龍觀周邊的產業特征十分鮮明：2014 年，移動互聯網之前，以百度、新浪為首；移動互聯網之後，小米、騰訊等新貴層出不窮。這些互聯網大廠孕育了大量碼農，這些碼農聚集的北五環，撐起了當地樓市的 " 半邊天 "。
月薪 5W+，月消費 5K，是碼農的典型特征。每月多出那麼多錢來幹什麼？買房子。
在大廠工作的王媛，早在 2018 年便在回龍觀買了北京的第一套房。住在回龍觀的這些年裡，她眼看越來越多的碼農湧入這個片區，做了她的鄰居。
2021 年是王媛的碼農鄰居們湧入最多的時候，大批互聯網上市公司的員工們，開始瘋狂買入次新房， "2021 年年初那會兒，海澱的房價均價已經超 10 萬，而位于昌平區的回龍觀二手房，價格也不過是 6-7 萬。這種差價優勢，讓回龍觀成為海澱周邊最火熱的剛需房片區 "。
2022 年底，回龍觀的房價飙升至 8 萬 / 平米，王媛萌生了賣房的念頭，" 經濟環境不太穩定，加上互聯網裁員，想着能盡快落袋為安。"
如今，幾乎每個大廠都進行數輪優化，趨勢持續至今。王媛告訴「市界」，" 現在的行情不像 2020 年底或者 2021 年年初，那會兒也會受疫情影響，但是在短暫谷底後還能反彈，不少人跳槽還會有 40% 以上的漲幅。但今年的行情是，能平薪就不錯了。"
▲（圖源 / 視覺中國）
互聯網行業的退潮，讓許多人開始收縮家庭負債比例，儲備好足夠的現金，應對大環境帶來的不确定性。
而在回龍觀，這個原本被互聯網人員撐起來的住房市場，買房需求開始迅速萎靡，" 很多人擔心背上房貸後，因為自己工作不穩定導致斷供。所以，出手也特别謹慎，買房客戶沒那麼多了。" 張濤告訴「市界」。
不過，這并不是回龍觀房價下跌的唯一原因。從 2021 年開始，昌平大量的新房供應，回龍觀二手房房價帶來了另一層打擊。
相比回龍觀原有的二手房，新房的供應地段優越、配套成熟、戶型更佳。最關鍵的是，它們極具性價比。
限價 6.2-6.5 萬的新房產品，被大量推向市場。而原本處于上漲通道的二手房，被澆了一盆冷水。
于是，更多買房人開始轉向新房，尋求更大的投資确定性。這導致昌平的新房神盤，最終超越回龍觀大盤的漲勢，成為買房人眼裡的 " 新歡 "。
例如今年年初朱辛莊板塊推出的越秀星越項目，便遭到了眾多購房人的争搶，開盤便售罄。相比之下，曾經均價飙升至 8 萬的二手房，許多成交價已經回落到了 7 萬元以下。
" 中介天天忽悠降價 "
當降價像雪球一樣從山頂滾下來時，被裹挾其中的每一個賣房者都沒能 " 幸免 "，而購房者則站在一旁觀望着，在買房這件事兒上變得更加挑剔了。
衝着買房可以獲得積分獎勵的優勢，去年年底，陳可入手了位于回龍觀新龍城的一套 46 平米的二手房開間，" 按照北京市政府積分規定，在城六區（東城、西城、朝陽、海澱、豐台和石景山）之外入手一套房產，一年會多加 2 分的積分獎勵，上限是 12 分。"
而按照北京的積分落戶規定，根據不同條件，一般需要積滿 97-125 分左右才能落戶。
總價小、流通率高的小戶型二手房，是陳可一早就确定的買房目标，她只砍了四五萬的價格，就以均價 7.1 萬的價格成交了。但今年的交易形勢，讓她很快失去了最初的買房喜悅。
" 現在的挂牌價，比我最初買的成交價少了 20 萬。而我的房子買了後就租出去了，半年只收了 3 萬元的房租，租售比很低。" 陳可說道。
買家開始遲疑不定之時，不少賣家們反倒在這場價格 " 拉鋸戰 " 中，越來越堅定了。對于計劃賣房的業主來說，房價已經跌到心理預期外了。許多人如果賣不到心理價位，寧可房子空置或出租，也不會低價賤賣。
最近一段時間，王麗也把自己位于回龍觀國風美唐的一套 3 居室，挂到了中介平台。等了幾個月，房子還是沒賣出去。而這段時間，也成了王麗遭受中介 PUA 最多的日子。
" 中介天天跟我說房價降了。但是我們樓 3 居室的業主都互相認識，沒有一個降價的，大家都堅持不妥協。" 為了抵制中介的壓價，王麗每次和中介溝通完後，都要自己再重新調研一番。
不過，房子總歸還是沒能賣出去。幾番考量後，王麗決定守住原本的成交底線，捍衛自己的資產價值，" 之前的業主是在小陽春期間，買了再賣了的，才會着急出手，但現在這波業主都賣得差不多了。現在我們這波樓業主都選擇不降。"
王麗對于房價的信心在于，執行最嚴調控政策的北京樓市，并不存在令人擔憂的投資泡沫。在她看來， 北京限購這麼多年後，投資客逐步退出北京市場，買房人對于 " 房住不炒 " 的意識早已深入人心。
" 除了拆遷戶以外，大家還能擁有多家房產的可能性很小了，買的房子都是用來解決自身需求，不是為了炒房。所以我再急缺錢，寧肯通過其他渠道籌錢，也不考慮降價出售我的房子，這可是我最值錢的家庭資產啊。" 王麗說道。
市場進入激烈的價格博弈階段。而以目前的情況來看，在政策的及時雨降臨之前，這種膠着的買賣過程還将持續下去。" 不成交可以，降價不行。是否能找到買主有時也要看緣分。" 王麗頗有玄機地說。
