今天小編分享的财經經驗：廣州二手房業主聞風漲價：有房源立漲100萬元，記者調查部分報價明漲實跌，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
近期，政策暖風頻吹，一線城市樓市預期有所變化。
8 月 1 日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開 2023 年下半年工作會議。央行表示，要因城施策精準實施差别化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
此前，多部門密集發聲，支持房地產市場平穩健康發展。
7 月 31 日，國務院常務會議強調，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措。
住建部召開座談會對房地產政策優化做公開具體的表态後，北上廣深主管部門集中回應稱，将盡快推出有關政策措施滿足剛性和改善性住房需求。
7 月 30 日，廣州市住房和城鄉建設局向媒體表示，将結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。
房地產政策調整空間打開，市場情緒略有回升，部分賣家表現強勢，做出漲價動作。
據時代周報記者了解，廣州二手房市場部分業主 " 追風 " 漲價，漲幅在數萬元至數十萬元之間，甚至有賣家一日漲價百萬。一套在貝殼找房挂牌出售的番禺洛溪江景房，業主在 7 月 31 日将挂牌價上調 100 萬元至 3300 萬元。
一線經紀人在帶看現場親歷業主漲價。" 昨天（8 月 1 日）有個業主，我們帶客戶上門看房的時候，直接問我們報了什麼價。他說要漲價，要收回鑰匙重新放盤。" 在廣州增城從業多年的經紀人蔣豐告訴時代周報記者，" 這幾天看房量有增加，但我們還沒有明顯感受。"
根據多名業内人士的觀察，業主漲價只是個别現象，應謹慎對待政策利好，不宜過于樂觀。
廣東中原地產項目部總經理黃韬向時代周報記者表示，政策調整不代表市場能夠立馬反彈，" 成交量有望止跌，但沒有‘ V 形反彈’這種可能性。"
廣州天河一樓盤的賣房廣告，時代周報記者攝
報價明漲實跌
廣州中原發展研究部的數據顯示，過去兩年，廣州房地產市場深度調整，大量樓盤價格跌幅顯著。因此，即便部分業主此次趁勢漲價，漲幅依然難以覆蓋累積跌幅。
諸葛找房平台數據顯示，8 月 2 日，該平台在售二手房中有 99 套上調了報價，漲幅在數萬元至數十萬元之間。
時代周報記者梳理調價記錄發現，部分二手房存在報價明漲實跌的現象，即業主漲價後的最新挂牌價依然低于初始挂牌價。
以珠江新城西的漾晴居一套在售二手房為例。
在貝殼找房，漾晴居一套建築面積約 94 平方米部門，業主在 7 月 31 日将報價上調 22 萬元至 960 萬元，單價約 10.22 萬元 / 平方米。
事實上，這套二手房曾多次降價。貝殼找房提供的房源時間軸顯示，漾晴居這套二手房于 2022 年 12 月 30 日挂牌出售，報價 1180 萬元。過去半年裡，業主曾 10 次下調報價，降幅在 5 萬元至 50 萬元之間，最低報價 918 萬元，相比初始報價折價 22%。
6 月 7 日和 7 月 31 日，這名業主先後漲價 20 萬元、22 萬元，最新報價 960 萬元，依然相當于初始報價的 8 折。貝殼找房經紀人的帶看反饋稱，業主誠心出售，有一定的談價空間，并特别強調 " 學位、戶口無占用 "。
這并不是個例。
珠江新城東的嘉裕丹頓陽光，一套建築面積約 84 平方米在售部門，業主在 7 月 30 日将報價上調 40 萬元至 950 萬元，單價約 11.30 萬元 / 平方米。時代周報記者查詢發現，該部門初始報價是 1000 萬元，在挂牌銷售的 4 個月裡經歷了 5 次降價，最高下降 50 萬元。
樂有家 APP 顯示，珠江新城中的中海璟晖華庭一套建築面積約 114 平方米 3 房，業主将報價上調至 1650 萬元後，與同小區的報價相比仍便宜了 153 萬元。
圖源：樂有家 APP
事實上，降價出貨的賣家數量更多，降幅更大。
諸葛找房平台數據顯示，廣州 99 套二手房漲價的同時，有 596 位業主下調了報價。值得一提的是，漲價房源平均漲價 8.96 萬元 / 套，而降價房源平均降價 11.4 萬元 / 套。
" 業主反價不顧現狀，不符合現實。" 黃韬表示，近期主管部門密集發聲，氣氛活躍起來了，但實際落地的還沒有，市場成交量并沒有很明顯的改變，" 業主、開發商應該好好利用這波預期利好，該降價就降價，抓緊賣房。"
V 形反轉難現
政策暖風照拂背後，是尚未止跌回升的市場表現。
廣州中原發展研究部統計數據顯示，今年上半年廣州累計成交新房 40843 套，同比增長 3%，是近 5 年表現次優的上半年，但與 2021 年上半年的 61063 套成交量相差甚遠。
新房去化與價格表現均欠佳。
今年上半年廣州一共有 107 個 / 次項目開盤或加推，總貨量為 10981 套，首日成交 2396 套，平均去化率僅 22%，新開盤推貨量、去化率水平對比去年同期均有所下滑。全市新房均價約 3.62 萬元 / 平方米，同比下滑 7%，越秀、白雲、增城、從化均出現雙位數的跌幅。
二手市場先抑後揚。
随着 3 月積壓需求集中釋放成交量衝高至 12260 套，市場進入調整期，購房者觀望情緒加重，成交量持續回落，6 月成交量下滑至 8292 套，相比 3 月的高點跌去 32%。
二手住宅網籤均價約 30107 元 / 平方米，同比上漲 10.3%，原因在于中心區成交占比提升拉動價格結構性上揚，實際上上半年廣州二手房價格未見明顯上漲，不少盤源價格甚至下調。根據廣州中原發展研究部監測，花都、南沙、增城等外圍區網域二手房報價下調幅度大多在 5% 以上，包括萬科東荟城、雅居樂錦城在内的部分樓盤跌幅接近 10%。
圖源：廣州中原發展研究部
7 月因為是傳統淡季，市場表現趨于冷淡，尚未企穩。
根據中指研究院統計，7 月廣州新建商品住宅成交面積約 45 萬平方米，環比下降約三成；二手市場活躍度進一步降低，成交量繼續下探，二手住宅價格環比下跌 0.13%，跌幅較上月擴大 0.08 個百分點。
截至今年 6 月底，廣州存量新房去化周期約 16.2 個月，二手房放盤量超過 13 萬套。廣州中原發展研究部指出，若剛需買家不買房，則改善買家無資金換房。購房鏈條将陷入停滞狀态。
" 降稅費、降首付、認房不認貸、非核心區網域調整限購政策，政策工具很多。" 黃韬強調，單靠一樣不行，政策工具疊加，效應才能發揮出來。
對于政策效果，黃韬持謹慎态度，" 現在市場成交不理想，不是購房資格的問題，而是購買能力在下降。"
克而瑞釋放了相似的觀點。
" 房地產市場環境已發生根本轉變，行業規模現已基本見頂，政策調整再難撬動昔日的輪回。" 克而瑞認為，房地產市場很難再現當年的 "V 型反轉 " 行情，但短期内止跌企穩、中長期穩步修復并向新模式轉型還是值得期待的。
